Wat moet er in een plaatsbeschrijving staan?

Bijgewerkt op 29 juli 2026 · ImmoHabits

Een plaatsbeschrijving moet "omstandig" zijn: ze beschrijft ruimte per ruimte de staat van vloeren, muren, plafonds, ramen, deuren en aanwezige toestellen, inclusief bestaande schade en gebreken. Daarnaast bevat ze de meterstanden, het aantal overhandigde sleutels, de datum en de handtekening van beide partijen. Foto's zijn niet wettelijk verplicht, maar in de praktijk de sterkste bewijsvorm.

Waarom moet een plaatsbeschrijving zo gedetailleerd zijn?

De wet spreekt over een "omstandige" plaatsbeschrijving (art. 1730 oud BW en de gewestelijke huurregels). Een algemene formule zoals "het pand is in goede staat" heeft geen enkele bewijswaarde: bij een geschil kan niemand daaruit afleiden of die kras in het parket er bij intrede al was. Hoe gedetailleerder het document, hoe kleiner de discussieruimte bij uittrede.

De checklist per ruimte

Loop elke ruimte af en beschrijf telkens minstens:

  • Vloeren: materiaal, staat, krassen, vlekken, loszittende delen
  • Muren en plafonds: afwerking, verf- of behangstaat, barsten, vochtplekken, gaten
  • Ramen en deuren: schrijnwerk, glas, dichtingen, sloten, werking
  • Vaste uitrusting: keukenkasten, werkbladen, sanitair, kranen, verwarmingstoestellen
  • Elektrische toestellen: welke aanwezig zijn en of ze werken (oven, dampkap, boiler, ...)
  • Bestaande schade: elke beschadiging expliciet benoemen, hoe klein ook

Vergeet ook de buitenruimtes niet: terras, tuin, berging, garage en gemeenschappelijke delen die tot het gehuurde behoren.

Meterstanden, sleutels en administratieve gegevens

Naast de beschrijving van de ruimtes horen er ook praktische vaststellingen in:

  • Meterstanden van elektriciteit, gas en water, met de meternummers (EAN-codes)
  • Het aantal overhandigde sleutels, badges en afstandsbedieningen
  • De adresgegevens van het pand en de identiteit van beide partijen
  • De datum van opmaak en de handtekening van huurder en verhuurder

De meterstanden zijn dubbel nuttig: ze horen bij de staat van het pand en je hebt ze toch nodig voor de energieleveranciers.

Welke rol spelen foto's?

Foto's zijn wettelijk niet verplicht, maar ze zijn veruit het sterkste bewijsmiddel. Een beschrijving als "kras van 10 cm in het parket, links van de deur" wint enorm aan kracht met een gedateerde foto ernaast. Fotografeer systematisch: elke wand, elke vloer, elk toestel en elke bestaande beschadiging in detail. Bij een plaatsbeschrijving met ImmoHabits vormen de foto's zelfs het vertrekpunt: de AI leidt er de beschrijving per ruimte uit af en verwijst in het rapport naar de bijhorende foto's.

De meest gemaakte fouten

  • Te vaag: "in goede staat" zonder detail per ruimte maakt het document waardeloos.
  • Ruimtes overslaan: een vergeten berging of zolder valt buiten het bewijs.
  • Geen datum of handtekeningen: zonder ondertekening door beide partijen is er geen tegensprekelijkheid.
  • Te laat opgemaakt: na de eerste maand van bewoning is de bewijswaarde aanvechtbaar.
  • Niet geregistreerd: de plaatsbeschrijving hoort samen met het huurcontract geregistreerd te worden.

Bronnen

Veelgestelde vragen

Hoeveel foto's moet een plaatsbeschrijving bevatten?

Er bestaat geen wettelijk minimum. Vuistregel: elke wand, vloer, plafond en elk toestel minstens één keer, plus een detailfoto van elke bestaande beschadiging. Voor een gemiddeld appartement kom je snel aan 50 tot 150 foto's.

Moet elke kamer apart beschreven worden?

Ja. "Omstandig" betekent ruimte per ruimte. Ook bergingen, garages, terrassen en tuinen die deel uitmaken van het gehuurde horen erbij.

Zijn meterstanden verplicht in de plaatsbeschrijving?

Ze zijn geen wettelijke geldigheidsvereiste, maar wel de standaardpraktijk: ze leggen het verbruiksstartpunt vast en vermijden discussies met energieleveranciers.

Bestaat er een verplicht model of sjabloon?

Nee. De wet legt de inhoudelijke eisen vast (omstandig, tegensprekelijk, gedateerd en ondertekend), niet de vorm. Een gestructureerd rapport per ruimte met foto's voldoet.

Lees ook