Zelf een plaatsbeschrijving maken in 2 minuten?
Maak foto's, de AI schrijft het rapport. Je eerste testrapport is gratis, zonder abonnement en zonder betaalgegevens.
Is een plaatsbeschrijving verplicht?
Ja. In België is een plaatsbeschrijving wettelijk verplicht bij elke schriftelijke woninghuurovereenkomst. Ze moet omstandig (gedetailleerd) zijn, op tegenspraak worden opgemaakt en samen met het huurcontract geregistreerd worden. In Nederland is een opnamestaat niet verplicht, maar zonder sta je als verhuurder juridisch zwak: de wet vermoedt dan dat de huurder de woning ontving in de staat waarin hij ze achterlaat.
Wat zegt de wet in België?
De verplichting komt uit artikel 1730 van het (oud) Burgerlijk Wetboek, ingevoerd door de wet van 25 april 2007: partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Sinds de regionalisering van de huurwetgeving is dit overgenomen in de drie gewestelijke regelgevingen:
- Vlaanderen: Vlaams Woninghuurdecreet (art. 9), voor huurcontracten vanaf 1 januari 2019.
- Wallonië: Waals Woninghuurdecreet van 15 maart 2018.
- Brussel: Brusselse Huisvestingscode (ordonnantie van 27 juli 2017).
De kern is overal dezelfde: een gedetailleerde plaatsbeschrijving bij intrede is verplicht, opgemaakt in aanwezigheid van (of met akkoord van) beide partijen.
Wat betekent "omstandig" en "op tegenspraak"?
Omstandig wil zeggen: gedetailleerd. Een clausule als "de woning is in goede staat en goed onderhouden" volstaat niet en is juridisch waardeloos. De plaatsbeschrijving beschrijft kamer per kamer de staat van vloeren, muren, plafonds, schrijnwerk, toestellen en meterstanden, bij voorkeur met foto's.
Op tegenspraak betekent dat beide partijen (huurder en verhuurder, of hun vertegenwoordigers) bij de opmaak aanwezig zijn of het document uitdrukkelijk goedkeuren. Beide partijen dateren en ondertekenen het document; elk krijgt een exemplaar.
Wanneer moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden?
De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt terwijl de woning nog onbewoond is, of tijdens de eerste maand van bewoning. Voor korte huurcontracten (minder dan één jaar) gold federaal een kortere termijn van 15 dagen. Praktisch advies: maak ze vóór of op de dag van de sleuteloverdracht. Zo vermijd je elke discussie over wie welke kras heeft gemaakt.
De plaatsbeschrijving moet bovendien samen met de huurovereenkomst geregistreerd worden bij de FOD Financiën (dat kan online via MyRent en is voor woninghuur gratis). De registratieplicht ligt bij de verhuurder.
Wat als er geen plaatsbeschrijving is?
Dan speelt artikel 1731 van het (oud) Burgerlijk Wetboek: zonder omstandige plaatsbeschrijving wordt vermoed dat de huurder het pand ontvangen heeft in de staat waarin het zich bevindt op het einde van de huur. Concreet: de verhuurder kan huurschade dan nauwelijks nog bewijzen en verhalen. Tegenbewijs is mogelijk, maar in de praktijk erg moeilijk. De plaatsbeschrijving beschermt dus vooral de verhuurder, al heeft ook de huurder er baat bij, omdat ze discussies bij uittrede objectiveert.
Hoe zit het in Nederland?
In Nederland bestaat er geen wettelijke verplichting om een opnamestaat (inspectierapport) op te maken. Maar artikel 7:224 lid 2 BW heeft hetzelfde effect als de Belgische regel: is er geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt, dan wordt de huurder verondersteld de woning te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huur. Zonder opnamestaat bij aanvang kan de verhuurder herstelkosten dus vrijwel niet verhalen. Een gedetailleerd rapport met foto's bij in- en uittrede is daarom ook in Nederland de norm bij professionele verhuur.
Wie mag de plaatsbeschrijving opmaken?
De wet verplicht geen expert. Partijen mogen de plaatsbeschrijving zelf opstellen, zolang ze omstandig en op tegenspraak is. Ze kunnen er ook voor kiezen om samen één deskundige aan te stellen (kosten gedeeld), of elk een eigen deskundige (elk betaalt de zijne). Met software zoals ImmoHabits maak je zelf een gedetailleerde, gestructureerde plaatsbeschrijving op basis van foto's: de AI schrijft het rapport, jij kijkt na en beide partijen ondertekenen.
Bronnen
Veelgestelde vragen
Is een plaatsbeschrijving verplicht bij een studentenkot?
Ja. Ook studentenhuur valt onder de gewestelijke woninghuurregels, dus een omstandige plaatsbeschrijving op tegenspraak is verplicht.
Moet een plaatsbeschrijving geregistreerd worden?
Ja, samen met de huurovereenkomst bij de FOD Financiën. Voor woninghuur is dat gratis en het kan online via MyRent. De verhuurder is verantwoordelijk voor de registratie.
Is een plaatsbeschrijving bij uittrede ook verplicht?
Een uittredende plaatsbeschrijving is niet altijd uitdrukkelijk verplicht, maar zonder vergelijking met de intredestaat kan je huurschade niet objectief vaststellen. In de praktijk is ze dus onmisbaar.
Wat kost een plaatsbeschrijving door een expert?
Reken op enkele honderden euro's per rapport, afhankelijk van de grootte van het pand. Bij gezamenlijke aanstelling wordt die kost gedeeld tussen huurder en verhuurder. Zelf opmaken met AI-software kan vanaf €30 per rapport.
